Nel mercato residenziale europeo bene Nord Europa, Svizzera e Londra, il Sud ristagna

Il Sole 24 Ore ci mostra un quadro generale di quello che è il mercato del mattone in questo momento in Europa.

La corsa al mattone tedesco, non solo residenziale ma anche "commercial" (quindi uffici, negozi, centri commerciali e industriale), porta la Germania a gestire oggi la fetta più importante del real estate europeo: il 29% su un totale di 615 miliardi di euro (178,35 miliardi), valore stimato per fine anno in crescita dell'1,4% sul 2012.
L'Italia si ferma al 19%, con un fatturato previsto di 115 miliardi di euro per fine 2013. Sono questi i dati appena pubblicati da Scenari Immobiliari, che valuta nel 74% del totale il valore del segmento residenziale italiano. Dati che si inseriscono in un clima meno statico del passato grazie ad alcune operazioni concluse da operatori stranieri come Axa e Alllianz e altre pronte ad essere firmate. Anche se una vera ripartenza del comparto richiede un repricing più sostanzioso di quello avvenuto finora nel settore commerciale. Le previsioni sul secondo semestre, pur se leggermente positive, sono legate al miglioramento dell'economia complessiva e ad una maggiore fiducia delle famiglie e delle imprese, dice Scenari. Tutto si gioca sul campo della ripresa economica e della crescita. Se non riparte l'economia questa volta il mattone non potrà imboccare di nuovo la strada della crescita. Certamente, secondo gli operatori il real estate non avrà il ruolo di locomotiva per far ripartire anche altri comparti.

Il mercato residenziale
A fare la parte del leone nel fatturato generale è il residenziale, che mostra un andamento a due velocità da mesi. Paesi del Nord Europa, Svizzera e Gran Bretagna (ma quasi esclusivamente Londra) che vanno bene, Sud Europa in tilt. Ma bisogna evidenziare anche una differenziazione del trend in base al segmento di mercato. Il lusso ha tenuto meglio alla crisi, e anche in Spagna il settore delle case di alto livello ha subìto perdite di valore inferiori a quelli registrati da segmenti di livello medio-basso e periferici.
A pesare sulla domanda in Italia - qui i volumi delle transazioni hanno perso 27 miliardi di euro nel 2012, in termini numerici le transazioni si sono ridotte del 25,7% - è il difficile accesso al credito, ma anche la riduzione del reddito disponibile. La crescente disoccupazione e i timori di un inasprimento della crisi economica tengono lontani i compratori dal mercato immobiliare. È così che nel primo trimestre del 2013 l'agenzia delle Entrate registra ancora compravendite in discesa del 14% circa.
Secondo Scenari Immobiliari nel complesso europeo i valori nominali degli immobili sono stabili o in lieve calo, mentre flessioni più consistenti caratterizzano i Paesi in cui la recessione economica è particolarmente grave, quali Spagna, Portogallo, Irlanda e Grecia. In aumento i valori in Germania, Turchia e Svizzera. Quest'ultima con molte città a rischio bolla.

Il segmento uffici
Nonostante la crisi il settore direzionale ha mostrato una discreta tenuta, anche se l'incertezza sull'euro e l'inasprimento fiscale, soprattutto nell'Europa del sud, hanno un impatto pesante sul mercato del lavoro e frenano la ripresa. L'atteggiamento delle grandi società è differenziato: alcune sono prudenti e rimandano le decisioni, mentre altre portano avanti piani di espansione. Molte comunque ricontrattano i canoni per cercare di abbassare le spese. Questo è il trend più evidente del periodo. E i proprietari pur di non perdere l'inquilino si impegnano spesso a ristrutturare o a fornire qualche benefit. Qualche grande multinazionale, come Microsoft alle porte di Milano, intende ridurre drasticamente gli spazi e tornare in centro città. Anche gli edifici di classe A nel settore uffici in questo momento in Italia stanno vivendo un momento di sofferenza. Non c'è mercato per i complessi obsoleti. Anche nel resto d'Europa è in decisa crescita il gap tra immobili primari, con riferimento ai quali la domanda, sia di locazione che di investimento è sostenuta, e quelli secondari, caratterizzati da un eccesso di offerta e quotazioni in calo.

Negozi e shopping center
Gli spazi dedicati al commercio di livello primario hanno mostrato un andamento complessivamente positivo, con un divario sempre più ampio tra i diversi Paesi. Tuttavia le prospettive di sviluppo restano deboli nella maggior parte dei Paesi occidentali, mentre alcuni mercati emergenti, come quelli russo e turco, sono in fase espansiva.
Anche in Italia, dove negli anni passati gli investimenti dei grandi operatori, soprattutto esteri, si erano concentrati su retail park e shopping center, vive una fase riflessiva sul segmento retail.
A soffrire sono soprattutto le location secondarie.
Pertanto i canoni di locazione salgono nelle aree di pregio delle piazze più richieste, quali Istanbul, Mosca, Londra e le principali città tedesche, mentre per gli immobili secondari aumenta l'offerta e scendono le quotazioni.

Industriale
Con la crisi economica imperante certo il segmento degli immobili industriali non può che cedere il passo. Ma ci sono Paesi nei quali nell'ultimo semestre i mercati immobiliari industriali hanno mostrato una lieve ripresa, anche se l'atteggiamento di affittuari ed investitori continua ad essere dominato dalla prudenza. La domanda è in aumento in numerosi mercati, soprattutto con riferimento ai prodotti primari e alle superfici di medie dimensioni. Ancora in sofferenza, invece, le aree secondarie e gli spazi più grandi, per i quali la domanda continua ad essere modesta. Tra i mercati più attivi Amburgo, Monaco e Kiev.